Верховный суд РФ обнародовал интересный документ — обзор судебной практики по спорам, связанным с самовольным строительством.
Такие обзоры Верховный суд делает по тем категориям дел, которые многочисленны в наших судах и важны для общества. Но по которым, как говорится, есть вопросы. И одинаковую ситуацию в разных регионах страны судьи могут рассматривать по-разному.
Не секрет, что процессы, где рассматриваются иски о сносе незаконно построенного здания или изучают просьбу узаконить постройку без документов, всегда вызывают острую и болезненную реакцию. Достаточно вспомнить многочисленные многоэтажные дома, возведенные на паре соток для дачи на одну семью. Как правило, квартиры в таких «скворечниках» продают быстро и дешевле обычных квартир. Потом продавец такого дома исчезает с деньгами, а жильцы квартир без документов годами пытаются узаконить дом. Как правило — безуспешно.
«Верховный суд четко указал, что соседи имеют право требовать в суде сноса самовольной постройки, если она им мешает»
Именно поэтому к последнему такому обзору по самовольным постройкам ВС приписал, что его обзор сделан — «в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел, связанным с самовольным строительством».
Понятно, что такие обзоры самые грамотные судьи страны делают в первую очередь для своих коллег. Но гражданам, которые сталкиваются в своей жизни с такими сложными ситуациями, будет интересно узнать, а что сказали по этому поводу в ВС и на что будет ориентироваться суд при рассмотрении их проблемы.
Что же главного сказал Верховный суд про самовольную дачу или сарай?
Во-первых, ВС заявил, что к объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 Гражданского кодекса «применению не подлежат». Уточним, что эта статья так и называется — «Самовольная постройка» и там объясняется, какая она бывает, у кого есть права узаконить самовольное здание и кто может требовать его сноса. ВС уточнил: вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений закона.
А еще Верховный суд сказал, что право на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки имеет не только собственник или «иной законный владелец соответствующего земельного участка», но и граждане, права и законные интересы которых нарушены сохранением подобной самовольной постройки. Могут жаловаться в суд и граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение «беспаспортного» здания, в том числе собственники смежных участков.
Вот еще важная деталь разъяснения ВС — суд не вправе отказать в иске «ввиду неправильного указания истцом норм права». Это означает, что если тот, кто обращается в суд, не очень грамотно сформулировал просьбу, ему из-за этого не могут отказать в иске.
Ответил ВС и на самый серьезный вопрос, что такое незаконная постройка:
По его мнению, возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта идет с соблюдением установленных норм и правил.
«Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью многоквартирного дома, не может быть принято органом местного самоуправления»
И еще важный момент — реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, из-за которой уменьшился размер общего имущества, если это сделано «в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной». Именно об этом деле РГ уже рассказывала в прошлом номере. Речь шла об истории, когда собственница квартиры прибавила к своему жилью кусок лифтового холла.
Другое не менее актуальное разъяснение касается использования не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка. Так вот, использование не по назначению постройки, по мнению ВС, не является основанием для признания ее самовольной.
Ответ ВС на вопрос, с чего начинать судам при рассмотрении таких исков, звучит следующим образом. При рассмотрении спора о сносе объекта необходимо установить наличие у того, кто сноса требует, не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки. Суду необходимо убедиться, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.
И последнее. Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью многоквартирного дома, не может быть принято органом местного самоуправления. Вопрос подлежит рассмотрению исключительно в судебном порядке.
Гражданский кодекс, статья 222. «Самовольная постройка».
… Не является самовольной постройкой здание, сооружение, возведенные или созданные с нарушением установленных ограничений использования участка, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев. Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями устанавливается с учетом характера постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года…