Прошло не так много времени, и мы уже не помним, что такое коллективная собственность, что значит «общественное». Мы уже – капиталисты, с ярко выраженным чувством собственности. Мы стремимся к независимости, самостоятельности, обеспеченности. Потому-то строим собственный бизнес, учимся управлять капиталом, обрастаем движимым и недвижимым имуществом, становимся землевладельцами. И самое главное – мы четко знаем, где заканчивается «мое» и начинается «чужое». Тем более, что цены на землю далеко не копеечные, а в Липецкой области – даже не рублевые. Поэтому очень важно, чтобы документы на это недвижимое имущество были правильно оформлены!
Для чего необходимо проводить межевание земельного участка?
Сейчас уже невозможно проводить сделки по купле-продаже, любого перехода права, дарения, наследования и т.д. Чтобы зарегистрировать новый участок или при делении имеющейся доли, необходимо четко обозначить границу территории. Если от данной процедуры отказаться, то между соседями может возникнуть спорный вопрос как между владельцами двух участков.
Одним словом, межевание участка земли — это деятельность, которая устанавливает точную грань территории с помощью невидимых линий и координат, зафиксированных в ЕГРН. Определив границы земельного участка, можно в точности знать его параметры.
Законодательство, связанное с земельной площадью, действует с 2000 г. Но за все это время больше половины земель Российской Федерации заносится в базу кадастровой палаты. На сегодня данное законодательство давно утратило силу и теперь вместо него был принят новый закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Услуги кадастрового инженера требуют финансовых затрат. Межевание входит в число кадастровых работ и может регулироваться только Федеральным законодательством. В данном документе указывается необходимый комплекс работ, проводимые с целью учета недвижимого имущества в госучреждениях. Более того, осуществляется подготовка планирования межевания. Выделение границ участка и площади является основной составляющей, необходимой для учета в кадастровой палате. Ведь постановка на учет считается невозможной без точной информации по указанному участку.
Из этого следует, что проводить межевание просто необходимо. Результатом данного действия станет получение межевого плана, который считается просто необходимым документом, который после придется предоставить в службу Росреестра, если собственник намерен провести процесс регистрации по земельному участку или осуществить ряд юридических преобразований. План межевания в данном случае будет необходимой процедурой. План и его полное описание обычно может быть выдан лишь на основании имеющихся замеров. Этот вариант поможет уточнить и полностью обозначить основные границы территории земельного участка, находящегося в собственности определенного лица. И только полученные документы помогут решить любые споры по поводу границ территорий между соседями.
Действия по межеванию участка земли с 1 января 2020 г.
Законодательство, связанное с земельным участком, в последнее время терпит серьезные перемены. С этой самой даты вступает в силу новое положение Федерального законодательства от 29.07.2017 No 217, которое требует обязательной регистрации участков СНТ и ОНТ. Терминология садово-огороднического товарищества считается законным. Регистрация участков и построек на территории будет осуществляться на основании межевого плана. Потому-то межевание становится просто необходимой процедурой. Это может коснуться и тех, кто собирается заняться постройкой своего жилья на участке. Для строительства своего жилья придется оформить участок, после чего получить разрешающий документ.
Основные термины:
- Межевание земельного участка — установка и письменная регистрация границ участка;
- Межа — территория земли, обозначена условными рамками, или имеющая жесткое закрепления в виде заборов, стен и т.д.;
- Кадастровый номер — это особенное цифровое значение, которое позволяет опознать каждый участок земли на кадастровой карте.
- Право собственности — возможность обладать и хозяйничать на своем земельном участке;
- Садоводческие земли — используются для выращивания фруктов и овощей;
- Уточнение границ — повторное установление границ, которое делается специально обученным человеком на участке с установленными границами, для проверки или для исправления кадастровой ошибки;
- Кадастровая ошибка — это несоответствие сведений, изложенных в документах, фактической ситуации;
- Образование земельного участка — возникновение нового земельного участка, путем выделения из неразграниченной государственной собственности;
- Перераспределение, раздел, объединение — изменения границ земельных участков для образования новых участков с сохранением общей площади и основных границ.
Самостоятельная проверка земельного участка.
Для определения кадастрового номера нужно обратиться к уже имеющимся на руках источниках:
• договоре о покупке;
• документ на право собственности;
• кадастровый паспорт.
Во-первых, земельный участок может иметь кадастровый номер, но само право собственности может быть не зарегистрировано. Как правило это касается садовых земельных участков, и участков со старыми свидетельствами, выданными до 1999 года. В этих случаях что бы выяснить зарегистрировано ли право, необходимо заказать выписку на земельный участок, в любом удобном для вас МФЦ. Выписка отражает всю информацию о земельном участке, вам нужен пункт: Правообладатель (правообладатели), если в нем написано «данные отсутствуют» значит право не зарегистрировано, его необходимо зарегистрировать путем подачи заявления в МФЦ с приложением старого правоустанавливающего документа, паспорта и квитанции об оплате госпошлины.
Если у земельного участка отсутствует кадастровый номер, то его так же можно присвоить, путем подачи заявления в МФЦ с предоставлением необходимых документов и заявлений.
Основными правовыми документами подтверждающим право собственности являются: свидетельства о праве собственности, выписки из похозяйственных и домовых книг, постановления о выделении земельного участка и т.д. любых годов, с наличием соответствующих приложений при необходимости таковых.
Далее мы можем проверить наличие правильно проведенного межевания земельного участка , при помощи сервиса «Публичная кадастровая карта». В любом поисковике находите этот сервис и далее в поле поиска в верхнем углу, вбиваете ваш кадастровый номер, жмем найти.
Если после поиска рядом с кадастровым номером появится надпись «Без координат границ», то ваш земельный участок не уточнен и не имеет границ, имеет кадастровый номер, площадь, у вас, как правило, даже есть свидетельство, но сами границы земельного участка не отражены в документах содержащихся в ЕГРН и вы можете стать жертвой как недобросовестного соседа, так и мошенников, которые ущемлят ваши границы для своей выгоды и вы потратите годы на судебные разбирательства и не факт, что что-то докажете.
Если всё проводилось в соответствии с действующим законодательством, в этом случае карта приблизит и покажет участок желтым цветом и красным его границы.
Далее необходимо включить подложку из снимков из космоса и оценить правильность ваших оформленных границ. Для этого нажимаем на «лупу» и выбираем «управление картой». В открывшемся меню, ставим галочку напротив «космические снимки». 
Если ваш земельный участок имеет характерные изгибы на местности, изломы, закругления, а вы видите прямоугольник или любую другу форму, явно не соответствующую действительности, или же земельный участок имеет неправильное направление относительно дорог или других земельных участков, то скорее всего при межевании земельного участка была допущена кадастровая ошибка, которую необходимо исправлять. Но нужно учесть что космические снимки не совсем точно привязаны к карте и могут иметь небольшой отлет.
Кадастровая ошибка.
В этом нет ничего страшного, это распространенные случаи, вам нужно заново провести межевание земельного участка, исправить кадастровую ошибку. Такие случаи очень распространены в Липецкой области. По каким причинам это могло произойти, уже трудно ответить, на ранних стадиях постановке на кадастровый учет земельных участков, было допущено масса ошибок, это связано как с отсутствием необходимого оборудования, так и с простой человеческой ленью, так же участок мог ставиться на кадастровый учет с помощью картометрического способа определения границ, то есть на местности его может даже и снимали, но фактическое местоположение определяли по карте, а там уже как пошла рука поэта, он может находиться в лучшем случае с поворотом или просто не соответствовать действительности, а в худшем сидеть на участке соседа или на другой улице, чем ущемлять права собственника земельного участка на котором он находится, он не сможет пройти регистрацию без, изменений местоположения ваших границ путем нового межевого плана или суда. Все это в последствии обнаружения приведет скорее всего к судебному процессу, по которому описание границ земельного участка снимут с кадастрового учета и вам все равно будет необходимо проводить новое межевание земельного участка, но и все судебные расходы возложатся на вас, в виде оплаты услуг адвоката, пошлин проигравшей то есть вашей стороной.
Уточнение границ земельного участка.
Если земельный участок не стоит на кадастровом учете, то необходимо проводить уточнение границ земельного участка, дабы обезопасить себя от наглых соседей и всевозможных махинаций. Даже если вы дружите с вашим дай бог, хорошим соседом и у вас нет претензий и споров с ним по границам, то это самое время проводить межевание и установить границу между вами. В практике встречаются не редкие случаи, когда сосед продает свой дом или не дай бог кто-то его наследует. Новый собственник хочет узнать свои истинные границы, вызывает геодезистов для установки в натуре границ земельного участка, так как он хочет поставить новый забор взамен того старого или вообще его нет. И тут выясняется, что граница того самого соседа дальше забора еще метра на два и вам остаётся (хорошо если) только узкий проход между вашим домом и «новым забором». Далее это всё оперативно ломается и возводится новый забор. Вы начинаете бегать в поисках правды и в конце концов обращаетесь в суд, отваливаете кучу денег за адвокатов и экспертизы, а в итоге проигрываете судебный процесс, ведь перед законом сосед, который стоит на два метра на вашу землю на кадастровом учете прав, так как он имеет границы, а вы нет. Часто собственники показывают старый тех паспорт, картинку, где нанесены все постройки, указаны расстояния до границ от построек, примерный контур земельного участка. Но потом с удивлением узнают уже в судебном процессе, что технический паспорт имеет отношение к объектам капитального строительства, и не имеет ни какого отношения к земле, земля там показана схематично. Просто нужно вовремя было сделать межевание земельного участка , установить границы в соответствии с действующим законодательством. А потом попивая чай с плюшками на своей веранде, слушать страшные истории про соседа с той улицы, описанные выше.
Образование земельного участка.
Если вам решили выделить земельный участок, то так же необходимо провести межевание, пройти регистрацию. Нельзя возводить постройки на не оформленной земле, ее могут выделить другому человеку, и он скажет вам большое спасибо за все возведенные строения, так же вас могут через суд заставить снести их, так как они не законны и земля не оформлена. В основном сейчас выделяют новые земельные участки в аренду на период строительства, в среднем на 3-5 лет, за это время вы должны возвести там хоть какой-то объект капитального строительства выше фундамента. Далее вам продлят аренду если вы не успели закончить строительство, и так почти бесконечно, до возведения 70% постройки (фундамент, стены, крыша, окна, двери), такой процент завершения уже будет являться объектом капитального строительства, и вы сможете оформить землю уже в собственность.
Перераспределение, раздел, объединение земельных участков.
Если вы хотите отрезать часть вашего земельного участка и продать или подарить, если вы купили у соседней участок или часть его и хотите увеличить свой земельный участок, то вам тоже понадобится грамотное межевание земельного участка. А если вы хотите прирезать себе земельный участок рядом, или вы уже давно пользуетесь этой землей рядом, она не такая большая для выделения полноценного участка, то можно перераспределить с неразграниченной государственной собственностью. Но это не так просто и недостаточно лишь вашего желания, первоначально готовится геодезическая схема для УИЗО, по которой и как правило с выездом на местность, управление имущественных и земельных отношений, принимает решение, выделить дополнительную землю или нет. Только в случае получения разрешения, можно проводить дальнейшее оформление перераспределения с неразграниченной государственной собственностью.
Правильное межевание земельного участка.
Как и во всем, технологии в геодезической сфере не стоят на месте и сейчас используется современное спутниковое оборудование. Это уже не просто оборудование, работающее от спутников, которое необходимо выдерживать продолжительное время, но и обрабатывать его потом в соответствующих программах. Это уже системы RTK работающие в реальном времени, постоянно связывающиеся с базовой станцией через интернет или спутниковую связь. RTK (англ. Real Time Kinematic — дословно «кинематика в реальном времени») — совокупность приёмов и методов получения координат сантиметровой точности с помощью спутниковой системы навигации. Современные геодезисты работают на оборудовании, позволяющем в кратчайшие сроки, с сантиметровой точностью определить координаты.
Грамотные геодезисты способны произвести межевание земельных участков любой сложности, любой конфигурации, любого ландшафта. Не стоит экономить на подобной работе, так как в дальнейшем могут возникнуть проблемы, вплоть до судебных разбирательств из-за того, что, к примеру, забор вашего участка стоит на сорок сантиметров дальше. И такая «мелочь» может привести к крупным неприятностям! Поэтому, лучше пригласить специалистов с опытом и доверить им выполнение такой работы, как четкое определение границы вашей земли. Особенно это важно при покупке земельного участка, для четкого определения границ вашей новоприобретенной собственности.
Геодезист должен провести межевание земельного участка, пройти все характерные точки земельного участка, углы, искривления и т.д. чтобы зафиксировать все координаты. Немало важен опыт и добросовестность геодезиста, он должен понимать, что он делает, делать точно и без ошибок. После чего данные передаются на компьютер, где в соответствующих программах отчерчивается контур земельного участка. Далее все чертежи и координаты передаются кадастровому инженеру.
Кадастровый инженер получает от собственника все необходимые документы, сканирует подлинники, заказывает кадастровые выписки на ваш и соседние земельные участки, так же заказывает кадастровый план территории. Кадастровый инженер может направить вас в МФЦ для самостоятельного заказа выписок, так как они не бесплатные или он просто не может найти кадастровый номер соседнего участка, но наша организация не придерживается этой практики, мы самостоятельно заказываем выписки за свой счет, без взимания дополнительной платы. Мы бережем ваши ноги, время и деньги, стараемся организовать весь процесс таким образом, чтобы вам предстояло посещать минимум инстанций.
Далее инженер в соответствующей программе соединяет все данные, съемку геодезиста и кадастровые выписки, сопоставляет все данные на наличие всевозможных ошибок как в документах, так и в границах соседних земельных участков. Готовит проект межевого плана, для ознакомления и согласования со всеми заинтересованными лицами. Далее проходит процесс согласования границ земельного участка, с вами, с соседями если их границы не имеют описание местоположения в ЕГРН. В том случае если сосед стоит на кадастровом учете, по фактической съемке мы проверяем не ущемлены ли ваши интересы и не ущемили ли вы интересы соседей, в положительном результате дальнейшее согласование с таким соседом не требуется, его границы установлены, согласованы ранее имеют фактическое местоположение и всех устраивают.
После подписания всеми сторонами акта согласования местоположения границ земельного участка, кадастровый инженер готовит сам межевой план в электронном виде, записывает диск, который выдаётся вам. На этом правильное межевание земельного участка завершено, вам осталось только предоставить соответствующие документы и этот диск в любое удобное для вас МФЦ. Советуем не тянуть с этим, так как требования по подготовке межевого плана постоянно обновляются и совершенствуются и уже буквально через несколько недель могут поменяться, и вы не пройдете кадастровый учет, вам будет необходимо обновлять межевой план (диск), по сути делать его с ноля, что соответственно не бесплатно.
Если вам необходимо произвести межевание, лучше всего обращаться в организации, удовлетворяющие ряду требований.
В первую очередь, конечно же, это опыт работы. Если организация уже несколько лет оказывает услуги по геодезическим работам, значит это, пусть и косвенно, но подтверждает уровень качества их услуг. Нужно обратить внимание на оборудование, которым пользуются геодезисты данной фирмы. С устаревшим инструментарием есть риск провести неточные замеры и геодезические работы в целом.
Во вторую очередь, имеющую кадастровых инженеров с многолетним опытом работы, поставивших на кадастровый учет от тысячи объектов, сталкивавшихся со всеми ситуациями, умеющих найти решение и сделать все необходимые документы. Наша организация соответствует именно этим требованиям, мы имеем большой опыт, умеем делать всё, что зависит от нас в кратчайшие сроки.